租屋東西壞了誰要修？修繕責任與處理完整指南
冷氣、熱水器、漏水、馬桶壞了誰修？依民法修繕原則、房東與房客的責任界線、房東不修時房客能怎麼辦，一篇講清楚，附通知範例與自保步驟。
租屋住久了，東西難免會壞——冷氣不冷、熱水器秀逗、馬桶漏水、牆壁滲水。這時候第一個冒出來的念頭就是：「這誰要修？誰要付錢？」搞不清楚責任，輕則自己默默花錢，重則跟房東吵架、甚至被扣押金。其實台灣的修繕責任在法律上有清楚原則。這篇文章帶你搞懂民法怎麼規定、房東與房客的責任界線在哪、房東擺爛不修時你能怎麼自保，並附上實用的通知做法。
一、修繕責任的法律原則
依《民法》第 429 條，租賃物的修繕，除契約另有約定或另有習慣外，由出租人（房東）負擔。也就是說——原則上是房東要修。房東有義務維持房子在「合於約定使用收益」的狀態，包括結構、水電管線、以及他原本附的設備的自然損壞。
這是法律的預設值。雖然契約可以另有約定（例如約定小額修繕由房客負擔），但不能完全免除房東維持房屋可用的基本義務。
二、房東修 vs 房客修：責任界線
判斷誰修的核心是「為什麼壞的」——自然損壞房東修，人為損壞房客修。
| 項目 | 誰負責 | 說明 |
|---|---|---|
| 結構、漏水、壁癌 | 房東 | 房屋本體問題 |
| 原附冷氣/熱水器自然故障 | 房東 | 原有設備自然損壞 |
| 水電管線老化 | 房東 | 維持可用狀態 |
| 房客打破、人為弄壞 | 房客 | 使用不當 |
| 房客自購的物品 | 房客 | 非房東提供 |
| 燈泡、電池等消耗品 | 房客 | 一般由房客自理 |
關鍵在於釐清「自然損壞」還是「人為損壞」。冷氣用了五年自己壞 → 房東修；你把遙控器摔壞 → 你修。所以入住點交時記錄設備現況很重要。
三、房東不修怎麼辦？三步驟自保
依民法，房東不於相當期限內修繕時，房客可以自行修繕並請求償還費用或於租金中扣除，或終止契約。具體做法：
- 書面通知並訂期限：以訊息或存證信函通知房東「○○設備故障，請於 X 日內修繕」，留下紀錄。口頭講不算數。
- 房東仍不修：可自行找人修繕，保留估價單、發票與維修紀錄，事後請求房東償還，或在租金中扣抵。
- 情節重大：若房屋已達無法正常居住（如嚴重漏水、停水停電），可依法終止契約。
通知範例（可直接用）
「房東您好，租屋處的○○（如：浴室熱水器）自○月○日起故障無法使用，依民法第 429 條請您於 7 日內安排修繕，謝謝。」——用訊息傳送並截圖保存。
四、簽約與點交：事前講清楚最省事
- 租約寫明：哪些設備、誰負責修繕、小額修繕的處理方式，白紙黑字寫清楚。
- 入住點交：逐項記錄冷氣、熱水器、洗衣機等設備的現況與照片，當場測試是否正常。
- 保留證據：故障時拍照錄影、記錄日期，通知與維修單據都留好。
- 這樣日後出問題，誰該修、修什麼，都有依據，不會各說各話。
一句話總結：依民法修繕原則上是房東的責任（自然損壞），房客只負責人為損壞與消耗品；房東不修就書面通知訂期限，仍不修可自行修繕後請求償還或扣租，嚴重時終止契約。簽約點交先講清楚最省事。
常見問題
租屋冷氣壞了誰要修？
若是房東原本附的冷氣自然故障，依民法原則上由房東負責修繕；若是房客使用不當弄壞，則由房客負責。建議入住點交時記錄設備現況以利日後釐清。
房東不修東西怎麼辦？
先以書面（訊息或存證信函）通知並訂合理期限，房東仍不修時，房客可自行修繕後請求償還費用或於租金中扣抵，情節重大（無法居住）可依法終止契約，並保留通知與維修單據。
租屋修繕費用一定是房東出嗎？
依民法原則上由房東負擔，但契約可另有約定（如小額修繕由房客負責）。人為損壞、房客自購物品與消耗品則由房客負責。
燈泡、馬桶零件這種小東西誰換？
燈泡、電池等消耗品通常由房客自理；但馬桶、水管等屬房屋附屬設備的自然損壞，原則上由房東負責，除非租約另有約定。
更新:2026-06 · 租屋雷達 RentHouseTW · 資料來源:內政部不動產租賃實價登錄。本文為一般租屋資訊，非法律或投資建議。